DAVE-Ausblick 2017: Hohe Differenzierung aller Immobilien-Klassen

 

Nach Angaben von DAVE, dem Zusammenschluss von zehn inhabergeführten Immobilienberatungsunternehmen, wird das Jahr 2017 insgesamt betrachtet eine weitere, hohe standortbezogene Differenzierung über alle Immobilien-Klassen hinweg bringen.

 

Jens Lütjen, stellvertretend für alle DAVE-Unternehmen, die an 25 Standorten in Deutschland vertreten sind: „2017 wird nach wie vor sehr stark im Fokus der Nachfrage für Metropolen und demografisch stabile und wachsende Standorte stehen. Investoren suchen auch in diesem Jahr den sicheren Hafen, Value Add Produkte bleiben gleichermaßen hoch begehrt – auch vor dem Hintergrund stabiler Büro- und Mietmärkte. Dennoch: Die individuelle Betrachtung der Standorte und der jeweiligen Drittverwendungsfähigkeit der Objekte geraten noch mehr in den Fokus – auch zugunsten einer nachhaltigen, plausiblen Entwicklung des jeweiligen Investments.“

 

Jens Lütjen, DAVE-Partner Bremen

 

Ausblick 2017 zu den Immobilien-Klassen im Einzelnen

 

Wohnimmobilien

Bei Wohnimmobilien steht die Zukunftsfähigkeit des Standortes immer mehr im Vordergrund, so dass die Begriffe A- bis hin zu C- oder sogar D-Standorten neu definiert werden müssen und sich das Produkt für Investoren damit neu strukturiert. Dabei stehen die Aspekte Infrastruktur, Demographie, Studenten- und Schwarmstädte, Ansiedlung von Industrie bzw. großen Arbeitgebern immer mehr im Fokus. An den hoch nachgefragten Standorten werden im Neubaubereich kompakte 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen am meisten gesucht werden. In Top-Lagen ist mit leicht steigenden Bodenwertanteilen pro Quadratmeter Wohnfläche weiter zu rechnen, in der Dynamik aber abnehmend. Die Mietpreise werden 2017 grundsätzlich in eine seitwärtsorientiertere Bewertung eintreten. Ausnahmen in absoluten Top-Lagen sowie bei äußerst kompakten wohnwirtschaftlichen Produkten sind möglich.

Büroimmobilien

2017 werden sich die Leerstandsquoten an den Top A- und B-Standorten vermutlich weiter reduzieren und den Trend von 2016 aufnehmen. Insbesondere dort, wo die Projektentwicklungspipeline ausgetrocknet ist und keine spekulativen Neubauten dem Markt zugeführt wurden. Zudem ändert sich in Teilen der Investments auch der Nutzeranspruch und die Nutzerstruktur nochmals. Co-Working, höhere kommunikative Strukturen und kürzere sowie anpassungsfähigere Mietvertragslaufzeiten sind in Teilsegmenten noch deutlicher zu attestieren. So stehen Altbestände unter dem enormen Druck der hohen Forderung nach Flächenflexibilität. Gefragt werden Multi-Tenant Immobilien, die diese Flexibilität erfüllen sowie solche, die drittverwendungstauglich sind.

Einzelhandelsimmobilien

Der Online-Handel dominiert auch in 2017 die Diskussionen und forciert nochmals stärker die Cross-Channel-Strategien der Einzelhändler. Die Händler, die keine plausible Online-Strategie entwickeln oder ausdifferenzieren, werden weiter unter Druck geraten. Im Zuge der Entwicklung wird es zu einer stärkeren Ausdifferenzierung bei den Mieten und den Mietlaufzeiten kommen. Top-Lagen sowie die Innenstädte aber auch ländliche Räume werden sich im Zuge dieser Entwicklung und der ungeheuren Dynamik im Einzelhandelsbereich wandeln und ihr Gesicht nochmals dynamisch verändern. Sehr langfristige Mietvertragslaufzeiten werden nicht zwingend mehr die Regel, Gastronomie zieht es in Teilen auch kompensatorisch bei dieser Entwicklung in die A-Lagen, da die Aufenthalts- und Erlebnisqualität dort im Vordergrund steht.

Fachmarktzentren werden auch dieses Jahr stark nachgefragt – Kaufpreisfaktoren bis hin zum 20-fachen sind für überdurchschnittlich gute Produkte zu erwarten. Einzelhandelsimmobilien in demografisch attraktiven Lagen werden ein weiterhin attraktives Anlegerprodukt bleiben, die Renditen werden vermutlich nochmals nachgeben, gleichermaßen wird die Anspruchshaltung an die Drittverwendungsfähigkeit stärker investorenseitig geprüft.

Logistikimmobilien

Bei investmentfähigen Logistikimmobilien wird der Objektengpass in den Nutzungsklassen vermutlich am deutlichsten zu spüren sein. Der Markt hat das Produkt Logistikimmobilie angenommen sowie auch verstanden. Zusätzlich könnten dieses Jahr weitere Ausdifferenzierungen von Logistik und Einzelhandel in einer Liegenschaft zusammenwachsen und zu einer möglicherweise neuen Immobilien-Klasse sowie spannenden Projektentwicklungen führen.

Auch bei „Maßanzügen“ wird im Rahmen der Nachfrage die Drittverwendungsfähigkeit äußerst wichtig und insoweit ein Höchstmaß an Flexibilität beansprucht. „Insgesamt erwarten wir für 2017 erneut einen Nachfrageüberhang bei unzureichender Produktverfügbarkeit“, so Keussen, DAVE-Partner in München abschließend.

 

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